En los contratos de compraventa de bienes inmuebles cuando el comprador no atienda a sus obligaciones de pago - supuesto muy común en la práctica porque se suele pactar el pago aplazado de parte del precio - el vendedor, salvo que se haya establecido en el contrato otra previsón, podrá optar por exigir el cumplimiento del contrato (artículo 1124 del Código Civil), o instar la resolución del contrato en los términos previstos en el artículo 1.504 del Código Civil, a cuyo tenor:
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término
PRIMERA OPCIÓN: El requerimiento notarial. el vendedor deberá requerir de pago otorgándole plazo al commprador para que cumpla con su obligación, transcurrido el cual el efecto resolutorio tendrá pleno efectos. Este el caso de la sentencia del TS de 22 de junio de 2011 [VER TEXTO], de la cual extraemos el siguiente texto:
(...), como dijo la Audiencia, la resolución del contrato ya se había producido por incumplimiento de la parte compradora en cuanto al pago del precio según los plazos estipulados y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil; habiendose formulado el requerimiento resolutorio con fecha 9 de agosto de 2005. En consecuencia, a partir de tal fecha el contrato quedó ineficaz y la entidad vendedora quedó libre de sus obligaciones (...) .
Debe advertirse, no obstante, que es muy común que en los contratos de compraventa se hayan pactado cláusulas penales o indeminizatorioas a favor del comprador por la cuales éste se reserva el derecho a "hacer suyas" determinadas cantidades del precio entregado. En estos casos, junto con el requerimiento notarial, a nuestro juicio, deberán ponerse a diposición del comprador las cantidades por éste entregadas (deduciendo las penalizaciones). Debe quedar claro en el requerimiento, que se ejercita la facultad previsto en el artículo 1054 Cc (norma especial) para que no sea confundido con al facultad que otorgar el artícjulo 1124 Cc (norma general).
SEGUNDA OPCIÓN: el requerimiento judicial. También permite el artículo 1504 Cc que el requerimiento pueda ser judicial, es decir, que el vendedor solicite al órgano jurisdiccional que requiera de pago al deudor o, en caso de que este requerimiento sea desatendido, que declare resuelto el contrato. También debe expresarse claramente que se ejercita el requerimiento. Este es el caso de la sentencia del TS de 10 de junio de 2011 [VER TEXTO] de la que extraemos el siguiente fragmento:
Cuyo requerimiento, en esta forma, no se ha hecho en el presente caso, ni siquiera en la demanda. Lo cual se debe a la simple razón, de que no se ha pretendido la resolución al amparo del artículo 1.504 del Código Civil por falta de pago de la compradora demandada, sino al resolución al amparo del artículo 1124 del miso Código, por incumplimiento de contrato, concretamente por no haber cumplido lo previsto en la estipulación 5 que ha sido transcrita.
TERCERA OPCIÓN.- ¿Otros medios de requerimiento?. Se plantean diversas cuestiones relativas al requerimiento; en primer lugar ¿cabe un requerimiento fehaciente (por ejemplo por burofax) distinto de los previstos en el artículo 1504 Cc? La literalidad el precepto es claro, el requerimiento que se inste por falta de pago en la compraventa de inmuebles debe hacerse notarial o judicialmente, y ello sin perjuicio de que una aplicación flexible del precepto pudiera permitirlo; cuestión distinta es instar la resolución sobre la base del artículo 1124 Cc motivada en otros incumplimientos, casos en los que sí que cabría, a nuestro juicio, notificar la resolución por cualquier otro medio fehaciente.
El utlimo pronunciamiento del nuestro más alto Tribunal sobre la materia se contiene en la sentencia de 7 de julio de 2011 [VER TEXTO], en la que se plantea un caso en el cual no se desprende claramente el cómo se realizó el requerimiento notarial, aunque la Audiencia Proviencial (cuya sentencia no hemos podido localizar) y posteriormente el Tribunal Supremo han dado por válido el requerimiento resolutorio al afirmar :
En primer lugar, la sentencia recurrida declara acreditado que los demandantes son los propietarios del local a lque se refiere el procedimiento, asimismo la realidad de los daños y perjuicios y su importe y haber cumplido con el requerimiento que establece el artículo 1.504 Cc para resolver el contrato privado de compraventa, sin que obsten los mecanismos jurídicos en que se apoya en cada caso - reconocimiento de la contraparte; doctrina "in re ipsa"; burofaxx, etc - para sentar la conclusión.
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