jueves, 17 de marzo de 2016

Última jurisprudencia del TSJ de Valencia sobre las órdenes de coeficientes en la comprobaciones de valores

En relación a los expedientes de comprobación de valores que la Consellería ha venido realizando por el método "por referencia", es decir, aplicando unos coeficientes aprobados por Ördenes de la propia Consellería ha tenido una rápida respuesta jurisprudencial del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Son, de momento, destacables dos conocidos  pronunciamientos jurisprudenciales: en relación a la orden 23/2013, de 20 de diciembre de 2013, la ST de 28 de octubre de 2015, declaró que este tipo de orden, sigue adoleciendo de los defectos que anteriores pronunciamientos jurisprudenciales ya había puesto de manifiesto la Sala, en concreto establece: 

Por otro fado, los estudios de la Dirección General de Tributos Valenciana sobre los valores del suelo y los de la construcción, si bien pudieran tenerse como un punto de partida, meramente indicativo, dentro de una adecuada comprobación, los mismos no dejan de atender criterios generales, siendo en realidad que cada uno de los inmuebles incluidos en las zonas, calles o parajes acotados no tienen que equipararse necesariamente a estos efectos.
Cabe decir que, en la gestión del impuesto que nos ocupa, la Administración Tributaria Autonómica remeda la ponencia de valores catastral, pues lo hace desde su propia descripción y valoración generalizada y previa de todos los inmuebles del territorio, lo cual desnaturaliza la gestión individualizada contemplada en la ley reguladora del impuesto, de modo que la noticia que recibe a través de la declaración tributaría tan sólo ofrece relevancia sí la base declarada es inferior a los mínimos sentados por los estudios administrativos.
Este sistema genérico y previo de valoración no está amparado por la ley del impuesto y no puede asimilarse al "dictamen de peritos" del art. 57.1 letra e) de la LGT ; más bien, tal sistema vendría a encajar en la figura de la letra b) del dicho precepto legal, "estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal".
El principio de unidad de doctrina y seguridad jurídica obligan a mantener el mismo criterio, solamente indicar que las argumentaciones sobre la Orden de 23/2.013, en nada afectan para mantener la opinión contraria, pues la referida Orden al establecer un sistema de coeficientes para la determinación del valor del inmueble no obvia las inmotivaciones de la comprobación de valores realizada por la administración, que persisten en los errores y vicios señalados por la reiterada doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre las que se encuentra la sentencia citada.

Por otro lado la reciente ST del TSJ de Valencia de 17 de febrero de 2016, directamente declara nula la Orden 4/2014 de la Consellería de Economía y Hacienda de 28 de febrero; transcribimos parte del fallo: 

2.- Declaramos la nulidad de la Orden 4/2014 de 28 de febrero de la Consellería de Hacienda y Administraciones Públicas, por la que se establecen los coeficientes aplicables en 2014 al valor catastral a los efectos de la comprobación de valores de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana en el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, así como la metodología empleada para su elaboración y determinadas reglas para su aplicación (DOCV núm. 7229107.03.2014). Anulamos las resoluciones impugnadas por ser contrarias a derecho.

lunes, 11 de enero de 2016

Concurso de acreedores y garantías a favor del comprador. La resolución del contrato no exonera la garante de la obligación de restituir las cantidades (ST del TS de 23/07/2015)

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio e 2015, trata el supuesto en el cual un comprador de vivienda que se adhiere a un Convenio de Acreedores del Promotor, no pierde su derecho a reclamar a la entidad avalista de las cantidades entregadas a cuenta, a pesar de que adhesión al Convenio. De esta sentencia cabe destacar la siguiente doctrina: 

El acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los dos compradores demandantes, con posterioridad a la aprobación del convenio, por el que se resolvía el contrato de compraventa, no libera a quien aseguró la devolución de las cantidades pagadas a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los compradores puedan ejercitar la acción contra la aseguradora en reclamación de dichas cantidades, pues la resolución convenida es posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la imposibilidad de cumplimiento. No estamos ante un desistimiento por mutuo disenso, anterior al cumplimiento del plazo convenido para la realización de la obligación de entrega de la vivienda, al que nos referimos en la Sentencia 133/2015 de 23 de marzo , para distinguirlo del incumplimiento objetivo, sino ante un incumplimiento que motiva la resolución de mutuo acuerdo. Por ello, esta resolución, constatado el incumplimiento, y sin perjuicio de la relación entre el comprador y la promotora, en cualquier caso confiere al comprador la facultad de ejecutar el aval o, en este caso, reclamar de la aseguradora el pago de la suma asegurada, consistente en la restitución de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses.Como afirmamos en la Sentencia de Pleno núm. 778/2014, de 20 de enero de 2015 , el art. 3 de la Ley 57/1968 «introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador», y por ello también la acción de restitución de las cantidades entregadas a cuenta. La exigibilidad del aval o de la suma asegurada está supeditada por el art. 1 Ley 57/68 a un criterio objetivo: que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin "por cualquier causa", como consecuencia de un incumplimiento objetivo del promotor ( Sentencia de Pleno 218/2014, de 7 de mayo ).


jueves, 7 de enero de 2016

La no emisión del aval individualizado al comprador, no exonera a los garantes, en caso de incumplimiento del promotor, de la responsabilidad de devolver las cantidades entregadas a cuenta (ST TS de 23/09/2015)

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, analiza un supuesto más de  responsabilidad de las entidades avalistas de las cantidades entregadas a cuenta, cuando el promotor incumple sus obligaciones. Cabe destacar que, esta resolución, se ha dictado al amparo de la derogada normativa contenida en la Ley 57/1968 (hoy sustituida por la reciente ley 20/2015 a la que ya nos hemos referido en este blog).
Para analizar estos supuesto, cabe partir de la premisa de que las garantías de las cantidades entregadas a cuenta a los promotores de viviendas, solo pueden ser efectivas en caso de "incumplimiento del promotor". El juez del concurso declaró resueltos los tres contratos de compraventa, y uno de los tres compradores votó a favor del Convenio de Acreedores. En el caso que nos ocupa, al parecer, el promotor incumplió sus obligaciones; no obstante, a pesar de dar copia de una "póliza colectiva" no entregó los avales individualizados a los compradores, circunstancia que alegan las entidades avalista para declinar su responsabilidad. No obstante el Tribunal Supremo, en relación a dos de los contratos resueltos y cuyos clientes no votaron a favor  del convenio,  aclara que:
la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.
Parece que la interpretación del Tribunal tiene su base en entender que las garantías que ofrecen las entidades a los compradores de viviendas, son más que un aval, porque incluso, ante la inexistencia del aval individualizado, los compradores ante el incumplimiento del promotor pueden reclamar a las compañías aseguradoras. 

Merece la pena detenerse en que la demanda de uno de los compradores (el tercer contrato en cuestión), fue desestimada desde la primera instancia, por haberse adherido la compradora la Convenio aceptando una quita de un 35% y una espera de 3 años, y ello por entender el juez de instancia que se había producido una novación contractual. Al parecer, este cliente no interpuso recurso de apelación ni de casación, razón por la cual el pronunciamiento respecto de su derecho fue firme. Y este planteamiento,  no parece demasiado coherente con lo dicho, por el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de julio de 2015, en la cual la Sala parece defender la tesis contraria a la que defendió el juez de instancia y de la que nos ocupamos en el siguiente post.