martes, 12 de diciembre de 2017

No es aplicable la normativa sobre cantidades entregadas a cuenta a los adquirentes de viviendas que tengan la condición de inversor. ST del TS de 26 de octubre de 2017

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2017, ha  tratado una cuestión, a nuestro parecer, de gran importancia en relación a la correcta interpretación de la normativa que regula las garantías sobre cantidades  entregadas a cuenta por los adquirentes de viviendas, y de la cual recomendamos una atenta lectura, pues en ella se contiene la reciente doctrina jurisprudencial sobre la materia. 

Un correcto análisis de la resolución, pasa por comenzar advirtiendo que la Ley 57/1968, a las que se refieren la sentencias objeto de este procedimiento,  actualmente está derogada (no en el momento de iniciarse este procedimiento) y, la normativa vigente sobre las cantidades entregadas a cuenta,   se encuentra regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación en su redacción dada por Ley 20/2015 de 14 de julio, que transpone la normativa anterior, aunque con muchos matices, materia a la que ya nos referimos en anteriores entradas [VER TEXTO]. Ello no es obstáculo para aplicar plenamente la doctrina jurisprudencial a la correcta interpretacion de la vigente normativa. 

En el caso enjuiciado, se trata esencialmente de dilucidar, si a los adquirentes de vivienda que tengan la condición  de "inversor" debe ampararles la normativa sobre las garantías  exigibles en la cantidades entregadas a cuenta al promotor, durante el  periodo de construcción de los inmuebles. Al respecto nuestro más alto Tribunal, expresa los siguiente (la negrita y el subrayado son nuestros): 

Así las cosas, la doctrina jurisprudencial verdaderamente aplicable a este litigio es la representada por las sentencias 706/2011, de 25 de octubre , 360/2016, de 1 de junio , 420/2016, de 24 de junio , y 675/2016, de 16 de noviembre , que excluyen del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional pero que compre sobre plano o en construcción como inversión o para revender. Como puntualiza la sentencia 420/2016 , dicha exclusión no queda alterada por la referencia a «toda clase de viviendas» en la d. adicional 1.ª de la LOE , pues esta referencia ha de entenderse hecha tanto a las formas de promoción, para comprender así las que «se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», sin necesidad de ninguna otra norma especial que así lo disponga, cuanto al régimen de las viviendas, para comprender así no solo las libres sino también las protegidas, sin necesidad tampoco de ninguna norma especial. En definitiva, se ha considerado que la expresión «toda clase de viviendas» elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a «toda clase de compradores» para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya «el carácter de irrenunciables» a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores («cesionarios»).

El texto habla por si solo, y no requiere de demasiadas explicaciones, salvo, quizá, reseñar que en el caso concreto el demandante reconoció su condición  de inversor desde la misma interposición  de la demanda (reconocimiento subjetivo) sin perjuicio  de que el propio hecho de adquirir tres viviendas, ya denotaba su propia condición (condición objetiva)

miércoles, 6 de diciembre de 2017

¿Debe gestionarse el "interés público" mediante sociedades mercantiles?; Breve reflexión a propósito de la RDGRN de 26 de octubre de 2017.

Hace una acertada reseña en su blog, el profesor Sanchez Calero, de los aspectos técnicos contenidos en la reciente Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 26 de octubre de 2017, que versa en torno a la aplicabilidad del derecho de sociedades (en concreto a lo previsto en el artículo 265.1 dela LSC sobre nombramiento de  auditores), a las sociedades públicas (en el caso concreto a una sociedad íntegramente participada por la Generalitat Valenciana). En el supuesto concreto, el Registrador deniega la inscripción del acuerdo  de nombramiento de auditores de la sociedades por haberse tomado de forma extemporánea (en ejercicios posteriores a los que se audita). Parece que con la Ley en la mano, la solución a esta cuestión es evidente.

Pero al margen del razonamiento técnico contenido en la resolución, se abre, una vez más, el debate sobre la conveniencia, o no, de que intereses públicos sean gestionados a través de instrumentos de derecho privado. Muy interesante, al respecto,  resultan las reflexiones contenidas en esta resolución de la DGRN que expresa literalmente (la negrita  y el subrayado son nuestros):

Finalmente, alega el escrito de recurso los eventuales perjuicios que podrían causarse a la Administración. Dichos perjuicios eventuales, no obstante, son consecuencia directa de la aplicación de las normas mercantiles que la propia Administración ha considerado convenientes para el cumplimiento de sus fines. Por otro lado, no cabe olvidar, y es muy relevante en el supuesto de hecho, que la propia normativa mercantil prevé que en circunstancias especiales y una vez se haya acordado por el registrador Mercantil competente la procedencia del nombramiento en el supuesto del artículo 265.1 de la Ley de Sociedades de Capital (vid. artículo 354 del Reglamento del Registro Mercantil), el interesado puede solicitar que sea esta misma Dirección General quien proceda al nombramiento de auditor (vid. artículo 356 del propio Reglamento del Registro Mercantil).
El actualmente denominado "Sector Público Institucional"(en el ámbito estatal), viene previsto, definido y delimitado en los artículos 2, y especialmente el 114 de la vigente Ley 40/2015 de régimen jurídico del Sector Público, precepto, éste último, que obliga al legislador, entre otras cuestiones, a justificar que la forma jurídica propuesta resulta más eficiente frente a la creación de un organismo público. E irremediablemente se llega al nudo gordiano de la cuestión: cómo justificar el matrimonio entre el interés social (coincidente normalmente ánimo de lucro) propio de la sociedades mercantiles, y el denominado interés general, propio de las entidades de Derecho Público.

Nada más lejos de nuestras pretensiones, que dar respuesta a tan compleja cuestión, cuyo punto de partida trataría, en nuestra opinión, por comenzar reflexionando sobre los trabajos, entre otros,  de  voces tan autorizadas como las del propio profesor Sánchez Calero en relación a la sociedad cotizada (“El interés social y los varios intereses presentes en la sociedad anónima cotizadas”, RDM, núm.246, 2002) o, en general sobre las corrientes institucionalistas  FONT GALÁN, J.I. y PINO ABAD, M (“La relevante causa negocial de la sociedad”, RDM, núm. 239, 2001), o nivel local y desde la perspectiva estrictamente técnica,  por Victor Almonacid , y en especial el análisis de este autor sobre el caso de Radio Televisión Valenciana a nivel autonómico (Sociedades mercantiles municipales: regreso al Derecho).

Simplemente queda sobre la mesa, una vez más, este debate, que lejos de ser una cuestión teórica, se traslada a realidad con consecuencias prácticas de difícil solución (en materia de contratación administrativa, de contratación de personal, de prerrogativas públicas, materia presupuestaria, registral, entre otras muchas cuestiones), circunstancias éstas, con la que hemos tenido que lidiar, en alguna ocasión,  ante los Tribunales con esta suerte de entidades público-privadas que presentan  la sería dificultad de deslindar el derecho público del privado, y desgraciadamente no siempre con resultados satisfactorios, ni para el interés social, ni para el interés público. 



martes, 5 de diciembre de 2017

CASOS Y MATERIALES (42): Títulos para cancelar un arrendamiento inscrito

Como es sabido, los arrendamientos de fincas urbanas pueden acceder al registro de la propiedad, tal y como prevé el Real Decreto 297/1996, sobre inscripción en el registro dela propiedad de los arrendamientos urbanos. No obstante, esta norma solo prevé la cancelación registral de los arrendamientos por transcurso del tiempo, cuando  en realidad, como todos sabemos, un arrendamiento puede extinguirse también por otras causas. La reciente resolución de la DGRN de 23 de octubre aborda el caso de la extinción de un contrato de arrendamiento por resolución del mismo basada en falta de pago. En este resolución se abordan cuestiones como la siguiente: ¿es necesario que la resolución judicial de desahucio solicite expresamente que se cancelen los asientos del registro?. La respuesta es la siguiente: 

A la sentencia firme de desahucio por falta de pago se acompaña, además, decreto de lanzamiento del inquilino y toma de posesión por el arrendador-propietario. Por ello, habiéndose demandado al titular registral del derecho de arrendamiento, por lo que no se ha producido indefensión e inconstitucionalidad en aplicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1988 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 1988, aunque no se haya solicitado expresamente la cancelación de la inscripción de arrendamiento, debe entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito